当房屋遇上强制拆除,往往都是无证或少证的“问题房”率先败下阵来。最近爱土拆迁律师就接到一位当事人的咨询,他说当地农村正在拆迁,但村里证件不全或无证的房屋,遇到了征收麻烦。他家房屋由于无证,征收方给的补偿不高,还急着让他签字,还告诉他不签字就会强制拆除,房子拆了可就没有补偿了。这让他非常担心。
房屋证件不全或无证,要看其背后原因是什么
“问题房”指手续不齐全的房屋,即土地证、房产证、建设规划许可证三证缺失的房屋,大多表现为超建房、加建房、办了部分手续的房屋或者什么证件都没有的房屋。
这些房屋之所以证件不齐全,多有几个原因,一是法制原因,法律尚未健全,对办证这方面没有明确规定;二是周围村民都没有建房办手续的传统,也就形成了不办证就建房的习惯;三是相关部门办证困难,长年审批不下来。
上述原因导致这些房屋在遇到违建整治或者拆迁时底气不足,常常遭遇补偿纠纷。
一 、证件不全的“问题房”不等于违建房
违建房确实是缺少相关手续,但这并不代表缺少手续就一定是违章建筑了,由于历史原因,没有办证的建筑比比皆是,如果拿现在较为完备的法律约束以往的行为,这个对广大拆迁户朋友来说是极不公平的。
再者说,在拆迁过程中。制定安置补偿方案时,征收方会进行调查取证,对于无证房会有一个处理方案,例如有的拆迁方会确定一个时间节点,在这个时间之后修建的,给一半的补偿或者按照建筑结构来进行补偿,也不完全都是不给补偿的。
二、拆除违建中,“问题房”确定是违建,分情况讨论补偿
1.违法强制拆除,可以争取建造材料费补偿。
违建拆除程序走下来需要经过认定、告知、决定、通知、催告等阶段,这些阶段都走完了,房主依然无动于衷之时,那么《行政处罚法》赋予执行权的部门才可以强制拆除。只走了一个阶段或者直接口头通知强制拆除就发生强制拆除的,属于侵犯财产权的行为。只要对方敢拆,律师介入就可以帮大家争取建造成本费。所以,违建拆除的程序一定要牢记,程序违法了,一样可以争取补偿。
2.合法强制拆除不给补偿。
对比来说,拆除方程序无瑕疵,而咱们这边确实是违建,被强制拆除自然也无话可说。这也是最惨的一种,要么提前补办手续,要么提前和对方协商适当补偿。
三、在拆迁中,“问题房”被强制拆除,有补偿,甚至要赔偿
1.违法强制拆除,补偿加赔偿
拆迁中之所以会有强制拆除,原因在于征收方急于完成拆迁的任务,耽误一天工期就越紧张,常常就发生了我们遇到的不签字就强制拆除,强制拆除也不给你补偿的言辞。正当拆迁户慌神之时,征收方可能就把房子给拆了,既没有履行书面告知,也没有向法院申请强制拆除。
很明显这个属于违法强制拆除。强制拆除之后,咱们不仅可以要求对方给予合理的补偿,而且对于房前屋后的财产损失,我们都可以向拆除方进行主张。律师介入,将首先起诉强制拆除违法这个点,之后就走入申请国家赔偿这一程序。
2.合法强制拆除,按照协议补偿
有违法就有合法的强制拆除,对方会履行告知的义务。农村的土地会给你下发责令交出土地决定,城市的房屋会给你下发房屋征收补偿决定。这些文件下发之后,拆迁户依然没有走法律途径维护自己权益的时候,征收方可以在文件届满之日起三个月内申请法院强制拆除。
合法强制拆除之后,只能按照法院的裁定书拟定协议。此时的拆迁户就没有谈判的筹码了。合法强制拆除获得的补偿可能不是那么高,但并不是像征收方所说的,强制拆除之后就没有补偿。
总之,在房屋征收过程中,只要拆除程序违法,咱们被征收人都可以努力去争取获得补偿或赔偿。在拆迁过程中,房屋被拆是迟早的事,只是强制拆除会不会导致补偿降低的问题了。在这里提醒广大拆迁户,如果觉得补偿不合理,耗着是没有用的,反而可能因延误维权时机而进入到合法强制拆除程序,这就得不偿失了。因此大家应当在法定期限内尽早维权,争取公平合理的补偿。
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